Оценка на хотели 2014...София стабилно на дъното

Една нова и полезна публикация на HVS за оценителите на хотели. Според  нея:

• София е на дъното (последно място сред избраните градове) и по цени на хотели. И през 2013 г. се наблюдават негативни тенденции в цените – спад от близо 7% за 2013 г., а за периода 2006-2013 г. – спад от около 5%. Причините включват политическа нестабилност и лошо състояние на хотелския пазар.
• По-лошото е, че HVS очаква, че ще остане на това дъно и през 2018 г. Стойността на хотелска стая не се променя значително и е прогнозирана на около 108 хил.евро (за сравнение през 2013 г. е 93 хил.евро).
• Този пазар в София е доста рисков, като волатилността достига 48% 

Ето и една графика, която илюстрира тенденциите от доклада в няколко групи: развити (1), развиващи се (2) EC страни, Турция (3), Русия (4), България (5) показани по ординатата.

ViU коментар: Да уточним, че докладът използва един от методите за оценка на хотели с използване на множител на хотелска стая – тоест ако даден 4-5 звезден хотел в София има 100 стаи, той би трябвало да има стойност от около 9.3 млн. евро или (93 хил.евро) х (100 стаи). Според мен, показаните тенденции са вероятно песимистични и се базират на (линейни?) екстраполации, които надали са много надеждни за София, предвид волатилността. Което не означава, че нещата ще се подобрят от само себе си…

МВФ за България днес и утре

Една нова публикация на МВФ за България, в която намираме доста статистика и някои интересни изводи. Например:

• Макроикономическа стабилност, която обаче сама по себе си не гарантира растеж.
• Бавно възстановяване след икономическата криза.
• Нужда от растеж. Ако не се предприемат „по-амбициозни“ структурни, политически и др. мерки и реформи, България ще достигне средното ниво на доходи в Европа след 40 години. И това при допускане, че няма да ни изненадат нови кризи, при които растежът ни да е под Европейския.

Основните рискове са свързани с бавните реформи, бавното възстановяване на Европа, забавяне на развиващите се пазари, нови стресове от Еврозоната, потенциално „отпускане на коланите“ с бюджета и необслужваните заеми и техния потенциален ефект върху цените на активите.

ViU коментар: както изглежда МВФ вижда външни рискове (от Европа, Еврозона и т.н.), който ние не управляваме и вътрешни рискове (реформи, фискална дисциплина и необслужвани заеми), които зависят в голяма степен от нас. За реформите и дисциплината си знаем – това винаги се повтаря (като мантра) от международните организации като основен подход за ускоряване на развитието. За първи път обаче виждаме тук дефиниран последния риск: необслужваните заеми и техния потенциален ефект върху цените на активите. Нивото на необслужените заеми в банковата система не е ниско (~17%) и една по-стриктна и агресивна политика от страна на банките (или БНБ) може да изкара на пазара хиляди активи, служили за обезпечения (апартаменти, парцели, предприятия и др.). Ако това стане – пазарът на недвижими имоти ще се наводни и цените ще тръгнат пак надолу (а ако очакваме такова събитие естествено няма да предприемем инвестиции сега). Според  МВФ за такова събитие има средна вероятност със средно голям очакван ефект.

Как да ускорим растежа? Според МВФ с три групи мерки:

• Фискална дисциплина и стабилност и по-добро харчене на бюджета
• Финансова стабилност и решаване на проблема с необслужваните заеми
• Реформи в редица области (пазар на труда, пенсии, енергетика, железници и т.н.), борба с корупцията и политиките на „наши хора“.

ViU коментар: всичко това хубаво, но за да се пристъпи към реформи трябват поне две неща: (1) знание какво и как да се направи и (2) политическа воля. В допълнение, политиката по необслужваните заеми от доста време е „ни чул, ни видял“. Така че, за сега май си оставаме с „дисциплината“ и прехвърляне на горещия картоф…

Филм: Вълкът от Уолстрийт и дали така работи Уолстрийт

Тези дни научихме, че Вълкът от Уолстрийт (IMDB) станал най-касовият филм на Скорсезе. Дано да е поради инфлация и глобалния пазар, защото е срамота да се сещаме за него не с Разяреният бик или Добри момчета, а с този филм, който е забавен, дори поучителен, но със сигурност доста, доста изкуствен.

Какво ми „каза“ този филм?

Олеле, тази богата пасмина банкери прави пари само с измама. Те са порочни, агресивни, нагли престъпници, които винаги избягват наказанията. Дали има истина в това – разбира се. Дали обаче тя е пресилена – разбира се. Този филм става част от поредицата – лошият Уолстрийт (улицата на банкерите) мами Мейнстрийт (улицата на реалния бизнес), заедно с фими като Уолстрийт, Margin Call и т.н. За съжаление и той се фокусира на резултата (заедно с необходимите пикантни сцени) вместо върху проблема. Защото Уолстрийт е просто един преекспониран Мейнстрийт: каквото лошо има на Мейнстрийт, става два пъти по-лошо на Уолстрийт.

А който иска да разбере как работят 95%-99% от хората на Уолстрийт, може да прочете следната статия в Ню Йорк Таймс. С две думи: мнооого дълго, напрегнато и скучно. А за измамите и несправедливите стимули - вероятно пак трябва да попитаме политиците, които правят правилата. 

Damodaran и Fernandez... за всеки оценител

Повечето оценители познават и ползват като източник изследванията на проф. А. Дамодаран, но малко знаят за проф. П. Фернандез, който също работи в областта на оценките.
На сайта на Дамодаран има тонове книги, статии и практически полезна информация за оценителите (дори и в България). Особено полезна е практическата информацията относно т.н. странови риск, пазарни и други премии, цени на капитала,  примери с конкретни оценки и др.
На следния адрес, могат да бъдат намерени статии на Фернандез, които също съдържат конкретни данни и анализи по редица оценителски въпроси, вкл. теория на оценяването, често срещани грешки в оценките, анализ на използваните премии за риск в Европа и др.
Мисля, че горните източници е добре да бъдат познавани и следени от всеки сериозен оценител.

За топ 1% от богатите и техните лудости...

Една статия на Kevin Roose хвърля светлина върху "забавленията" и "клубовете" на едни от най-богатите хора в Америка. С няколко думи - журналистът успява да проникне на парти на един от тайните клубове (Kappa Beta Phi) на богатите банкери от Wall Street, където среща бивши и настоящи шефове на AIG, Bear Stearns, Credit Suisse, Balckstone, BlackRock, Goldman Sachs, и т.н. - с други думи каймака на Wall Street. И как се забавлява той? Както става ясно - с тъпи и политически некоректни шеги и сценки, обличане в женски дрехи, ядене и пиене... Като се замисля - точно забавления за 1% от другия край на скалата.
Примери:

• Виц: "Каква е голямата разлика между Хилъри Клинтън и сом? Ами единият има мустаци и смърди, а другият е риба". м-ха, м-ха - много смешно.
• Песничка: "Вярвам, че Бог има план за всички нас. Вярвам, че моят план включва седем цифрен бонус..." това може да не е смешно, но вероятно е е вярно.

Ще кажете - всеки има право да се забавлява както иска. Вероятно. Но начинът на забавление показва ниво на култура, начин на мислене и живот. Не може да си "извисен" от 9 до 5, пък после да си "принизен"...едното просто е театър. Според мен - проблемът, които показва тази статия е театърът, който май всички играем. Още повече тези хора, които са на "голямата сцена". Как да имаме доверие тогава на политици, банкери, шефове на фирми?
Е вероятно като (ако) имаме доверие на тяхното мото: “Dum vivamus edimus et biberimus,” или "Докато живеем, ядем и пием"...само?

Цена на капитала (Cost of capital) 2012/2013

Едно проучване на KPMG от миналата година дава полезна информация за цената на капитала при тестове за обезценка в няколко развити европейски страни, както и на отделни нейни елементи, вкл.:

• безрискова норма (~3.1%)
• премия за пазарен риск (~5.2%)
• странови риск (~1%-4%) и др.

На тази база, средни стойности на цената на собствения капитала е била между 7.7%-9.6%, а цената на дълга - около 5.4%. Така средната средно-претеглена цена на капитала (weighted average cost of capital - WACC) се движи между 5.8%-8.8% (средна:7.9%).
Прави впечатление, че показаните стойности не са ниски и са сравними с нива, които виждаме и в България. Може би има над какво да се замислим, когато калкулираме подобни показатели за български компании.
Във всеки случай - едно полезно четиво за всички оценители в България, не само като проучване за използването на отделни методи, но и като референтни стойности на отделни елементи и съответни цени на капитала.

Стандарти на стойността в оценяването

Нов exposure draft на IVSC дава доста полезни илюстративни примери за различните стандарти на стойност при извършването на оценки - ще чакаме и коментари. Полезно за всички оценители...