Оценка на хотели 2014...София стабилно на дъното

Една нова и полезна публикация на HVS за оценителите на хотели. Според  нея:

• София е на дъното (последно място сред избраните градове) и по цени на хотели. И през 2013 г. се наблюдават негативни тенденции в цените – спад от близо 7% за 2013 г., а за периода 2006-2013 г. – спад от около 5%. Причините включват политическа нестабилност и лошо състояние на хотелския пазар.
• По-лошото е, че HVS очаква, че ще остане на това дъно и през 2018 г. Стойността на хотелска стая не се променя значително и е прогнозирана на около 108 хил.евро (за сравнение през 2013 г. е 93 хил.евро).
• Този пазар в София е доста рисков, като волатилността достига 48% 

Ето и една графика, която илюстрира тенденциите от доклада в няколко групи: развити (1), развиващи се (2) EC страни, Турция (3), Русия (4), България (5) показани по ординатата.

ViU коментар: Да уточним, че докладът използва един от методите за оценка на хотели с използване на множител на хотелска стая – тоест ако даден 4-5 звезден хотел в София има 100 стаи, той би трябвало да има стойност от около 9.3 млн. евро или (93 хил.евро) х (100 стаи). Според мен, показаните тенденции са вероятно песимистични и се базират на (линейни?) екстраполации, които надали са много надеждни за София, предвид волатилността. Което не означава, че нещата ще се подобрят от само себе си…

МВФ за България днес и утре

Една нова публикация на МВФ за България, в която намираме доста статистика и някои интересни изводи. Например:

• Макроикономическа стабилност, която обаче сама по себе си не гарантира растеж.
• Бавно възстановяване след икономическата криза.
• Нужда от растеж. Ако не се предприемат „по-амбициозни“ структурни, политически и др. мерки и реформи, България ще достигне средното ниво на доходи в Европа след 40 години. И това при допускане, че няма да ни изненадат нови кризи, при които растежът ни да е под Европейския.

Основните рискове са свързани с бавните реформи, бавното възстановяване на Европа, забавяне на развиващите се пазари, нови стресове от Еврозоната, потенциално „отпускане на коланите“ с бюджета и необслужваните заеми и техния потенциален ефект върху цените на активите.

ViU коментар: както изглежда МВФ вижда външни рискове (от Европа, Еврозона и т.н.), който ние не управляваме и вътрешни рискове (реформи, фискална дисциплина и необслужвани заеми), които зависят в голяма степен от нас. За реформите и дисциплината си знаем – това винаги се повтаря (като мантра) от международните организации като основен подход за ускоряване на развитието. За първи път обаче виждаме тук дефиниран последния риск: необслужваните заеми и техния потенциален ефект върху цените на активите. Нивото на необслужените заеми в банковата система не е ниско (~17%) и една по-стриктна и агресивна политика от страна на банките (или БНБ) може да изкара на пазара хиляди активи, служили за обезпечения (апартаменти, парцели, предприятия и др.). Ако това стане – пазарът на недвижими имоти ще се наводни и цените ще тръгнат пак надолу (а ако очакваме такова събитие естествено няма да предприемем инвестиции сега). Според  МВФ за такова събитие има средна вероятност със средно голям очакван ефект.

Как да ускорим растежа? Според МВФ с три групи мерки:

• Фискална дисциплина и стабилност и по-добро харчене на бюджета
• Финансова стабилност и решаване на проблема с необслужваните заеми
• Реформи в редица области (пазар на труда, пенсии, енергетика, железници и т.н.), борба с корупцията и политиките на „наши хора“.

ViU коментар: всичко това хубаво, но за да се пристъпи към реформи трябват поне две неща: (1) знание какво и как да се направи и (2) политическа воля. В допълнение, политиката по необслужваните заеми от доста време е „ни чул, ни видял“. Така че, за сега май си оставаме с „дисциплината“ и прехвърляне на горещия картоф…

Оценки на гори от IVSC

За всички "горски" оценители, един доклад (Exposure draft) от IVCS относно оценките на гори с доста информация за спецификите на активите, оценителски подходи и методи, примери и др.

Недвижими имоти 3Q2013

За всички оценители, един нов доклад за търговските площи на Фортън, според който yiled-овете леко се покачват до към 9.3% за най-добрите улици и към 9.2% за молове. Като гледам относително постоянните наеми, защо ли (пак) падат цените?
Още един за офис площите: yiled пак около 9.5%.
И още един за индустриални имоти, които се представят доста по-добре: yiled от над 11.5%, което ми се струва малко високо.